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北京土地市場率先蘇醒 開年攬金超300億

時間:2020年02月19日信息來源:本站原創收藏此文 字體:

疫情未過,百業待振,北京土拍市場已率先復蘇。  

2月18日,北京出讓大興、通州三宗地塊,起拍價65.56億元,吸引20家房企報名參與。經過激烈角逐后,三宗地全部出讓,共攬金87億。至此,北京開年已出讓9宗地塊,攬金高達364億。  

今日首宗競拍的,為通州區臺湖鎮二類居住用地、A334托幼用地,規劃建筑面積5萬平方米,采用“限地價、競自持、報高標準商品住宅建設方案”方式出讓。  

17家企業被此宗地吸引。最終綠城中國(03900.HK,簡稱“綠城”)以自持7%、13.48億元總價競得,刨除教育用地和自持部分,可售住宅部分成交樓面價達30806元/㎡。溢價率49.8%,接近一年以來的最高值。  

“上述地塊雖在成熟區邊緣,但距地鐵站更近,且未來同期競爭項目多為限競房項目,而本地塊不限價,固引得眾多開發商競拍?!必悮ぱ芯吭盒路糠治鰩熍撕票硎?,但7%的自持部分,以及較高的地價成本,對開發商操盤能力亦是一次考驗。  

拿下通州臺湖宅地后,綠城再度出手。在大興區舊宮鎮地塊競拍過程中,綠城報出第一手,隨后世茂、中海、首開+保利接連舉牌。最終,在與首開+保利的競爭中,綠城以67億奪得該宗地,溢價率超30%。  

據悉,上述地塊面積7.87萬平米,競得人需建設社區管理服務用房、托老所、老年活動場站等共計2175平方米和4080平方米幼兒園,并無償移交相關主管部門;另一宗地位于大興區采育鎮,由興創+住總以底價6.56億元競得,建筑面積5.1萬平方米。  

這已是綠城今年二度入京。2月14日,昌平區東小口鎮出讓一宗居住用地,經過8家企業激烈角逐,最終綠城以29.8%的溢價率,以63.6億元總價競得,成交樓面價37407元/㎡。至此,綠城今年已在全國土地市場揮金逾170億。  

2019年,綠城首次突破2000億關口。不過,土儲仍是其“軟肋”。截至2019年中期,綠城土地儲備3412萬平方米,低于同等規模房企。在“2020年2500億,2021年3000億銷售”目標壓力下,積極納儲成為其首要任務。而去年,綠城在北京顆粒無收。  

受疫情影響,全國多地土拍市場延遲交易。根據CRIC監測,春節后兩周(1月31-2月13日)重點城市共成交108幅土地,總成交量僅674萬平方米,同比2019年下降62%。  

北京土地出讓市場也已經連續三年降溫。數據顯示,2017年北京市土地出讓金額2609億元;2018年北京市出讓土地72幅,成交額1682.9億元,較2017年下降約四成;2019年北京土地出讓58宗,成交金額1672億元,較2018年下降6%。  

在此之下,房企為何大肆搶入北京?中指院指出,疫情過后,重點一二線城市因較好的基礎設施和醫療衛生條件將更受青睞。其中,尤以京津冀、長三角、粵港澳、中西部、成渝五大城市群核心城市及輻射的熱點城市投資吸引力較強。  

近幾年,北京推出地塊基本為限價房或共有產權房,房企利潤空間被進一步壓縮。不過,作為重點一線城市,北京仍是房企的必爭之地。且限競房地塊已開始在北京市場逐步“退卻”,去年成交土地中,限競房地塊21宗,不限價純商品房達14宗。  

此前2月11日,北京鼠年首拍三宗不限價地,起始總價70.63億元,吸引12家房企參與。最終,此次土拍讓北京一日攬金80.05億元;2月14日,北京再次集中出讓3宗地,共吸引十余家房企參與競拍,最終全部溢價成交,總成交價達196.8億元。  

貝殼研究院新房分析師潘浩認為,近日入市土地質素均較高,疫情下開發商表現積極,亦是對未來市場回暖信心的表現。從政府角度看,如能持續推出優質土地,可利于提升土地市場熱度、緩解地方財政壓力;也有助于房企獲取優質土地,為后期穩健運營提供條件。  

從節后兩周高價地塊競得企業看,國企、央企占到一半。華潤、招商、中鐵建、中交等企業積極出手拿地,活躍度明顯高于其他規模民企。樓板價在1.5萬元/平方米以上的4幅地塊,均由國企或央企競得。  

譬如此前,首開+華潤+住總+中交聯合體以26.2%溢價率、54.4億元總價拿下海淀區西北旺鎮地塊;位于石景山西黃村的混合住宅用地,被首創以29.75億底價競得;位于通州馬駒橋鎮的居住用地,被華潤+中交聯合體以46.7億元競得。  

過往地產周期,為支撐規模擴張,房企不惜大舉杠桿拿地。如今,疫情促使市場發生變化。在房住不炒、金融去杠桿大基調下,過量土儲已不是彎道超車的保證,唯有具備天然融資優勢的國企央企,有更多大肆拿地的勇氣。  

但當下,疫情影響短期內難以消弭,房企資金壓力依然巨大。一般而言,土地款在房開成本中占比重較高。據中國土地價格指數系統分析,一線城市土地款占開發總成本的比重超60%,二線城市土地款保持在40%~50%左右,三四線城市在30%~50%左右。  

為給房企減負,近期上海、天津、杭州、南京、西安、南昌、無錫等城市均出臺允許房企延期繳納土地款的政策;四川、浙江等省份均發布《通知》,允許房企延交土地款,同時在開竣工時間、延遲規劃期等方面,給出寬限政策。  

中指院認為,疫情影響下,房企拿地會更加審慎。不過,對資金面允許的房企來說,上半年是拿地好時機:一二線均有好的拿地機會,在其他企業對拿地搖擺不定時,競爭對手較少,同時政府出于財政需求會大量推地,屆時可瞄準優質地塊。  


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